Bericht 55-13

 

 

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Mi, 28.08.2013, Linden-Limmer
Warum steigen die Mieten?

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Beobachtungen und Versuche einer Einordnung

von Klaus Öllerer

Höhere Mieten, Besucheransturm bei Wohnungsbesichtigungen und das Gefühl bei vielen Mietern, irgendwie ausgeliefert zu sein. Im Folgenden unternimmt der Autor den Versuch eines Überblickes bei eigentlich nicht ganz ausreichender Faktenlage und hofft auf die weitere Unterstützung durch Leser.

Der bisher ignorierte Mietpreisstop

Ungefähr 5 % der Wohnungen wechseln jährlich den Mieter und damit sind häufig Mietpreisehöhungen verbunden. Doch wie ist es bei den 95% der Wohnungen im Bestand? Darüber gibt der gesetzliche Mietpreisspiegel für Hannover ungefähre Auskunft. Demnach ist im Durchschnitt die ortsübliche Vergleichsmiete von 5,82 €/qm (2011) auf 6,02 €/qm (2013) gestiegen. Überraschung: Das sind  1,7 % pro Jahr und entspricht in etwa der allgemeinen Inflationsrate!

Nun gibt es im Mietpreisspiegel zwischen den Kategorien (Baujahr, Lage, Größe, etc.) große Unterschiede, so dass sich diese Werte nicht unbedingt mit individuellen Erfahrungen decken müssen. Ein Grund für diese niedrigen Werte sind jedoch möglicherweise ein faktischer Mietpreisstop bei vielen Wohnungen und das seit vielen Jahren.

Wenn Mietpreise nicht erhöht werden, ist das  über die Jahre gesehen eine faktische und effektive Mietpreissenkung. Bedingt durch die Allgemeine Inflationsrate kann sich der Vermieter immer weniger davon kaufen. Im Gegenzug dazu kann der Mieter bei mindestens einer Inflationsrate in seiner Einkommensentwicklung nun immer mehr kaufen.

Dem Autor sind mehrere Fälle dieses Phänomens eines faktischen Mietpreisstopps in Linden-Nord bekannt. Dabei geht es oft um Kaltmieten von unter 3 €/qm und einem „Substandard" in der Qualität des Wohnraums (WC auf halber Treppe, etc.). In einem Fall betrug die Kaltmiete 1975 150 DM und heute 150 € (!).

Neuvermietungen

Vermieter können derzeit höhere Mietpreise erzielen, wenn sie neu vermieten. Einzelne Beispiele zeigen, dass es nicht in jedem Falle geschieht. In Linden-Nord betrug die Kaltmiete 2012 im Durchschnitt 6,36 €/qm gegenüber 2009 mit 5,97 €/qm. Das ergibt eine Steigerung von ungefähr 2 %/Jahr und liegt damit noch in der Größenordnung der Allgemeinen Inflationsrate. Demnach sind die Mietpreissteigerungen bei Neuvermietungen nicht so hoch, wie es einzelne Beispiele vielleicht manchmal erscheinen lassen..

Neue Vermieter

Oft geht ein Eigentümerwechsel wie automatisch mit einer Mieterhöhung einher.  Die wenigen dem Autor bekannten Fälle hatten vor allem mit einem Ausgleich der Inflationsrate zu tun. Vielleicht weiß mancher Leser mehr und kann hier mit Hinweisen helfen.

Tipp für Mieter: Bei Vermieterwechsel bleibt der alte Mietvertrag gültig.

Sanierungen

Die energetische Sanierung ist auch nach Auskunft von Fachleuten derzeit die Hauptursache für steigende Mietpreise.

In den dem Autor wenigen bekannten Fällen werden pro Wohnung 30 € für den Balkon und 35-70 € für die energetische Sanierung berechnet. Der Hauptkostentreiber energetische Sanierung ist von allen Parteien gewollt, gesetzlich verankert und gehört zu den besonders wichtigen Zielen der Grünen, die sogar noch höhere – und damit auch teurere - Standards durchsetzen wollen. Gleichzeitig bekämpfen sie in Linden Vermieter, die diese Kosten logischerweise auf die Mieter umlegen. Siehe hierzu auch Doppeltes Doppelspiel.

Wohnungsnot? Die unvermietbare Wohnung

In der Falkenstr. gibt es eine Wohnung, die für 6 €/qm Kaltmiete angeboten wird und seit über einem halben Jahr trotz Mieterlass für die ersten drei Monate noch nicht vermietet werden konnte. Im Internet hier zu sehen.

Die bisherige Unvermietbarkeit dieser anständigen Wohnung spricht dafür, dass es keine wirkliche Wohnungsnot hier gibt.

Vertreibungen?

Einige Anwohner haben Linden verlassen, um ihr gewohnt niedriges Mietpreisniveau in benachbarten Stadtbezirken oder Im Umland zu halten.

Das manchmal angeführte Argument eines „Migrantenschwundes" hält einer näheren Prüfung nicht stand. Hierzu gibt der Autor gerne weitere Auskunft.

Für die These einer systematischen und umfangreichen Vertreibung gibt es keine Hinweise. Eine Gentrifizierung in diesem wissenschaftlichen Sinne gibt es nicht und wurde auch noch nicht in Deutschland nachgewiesen.

Lieber niedrigpreisig als schön und bequem

Es gibt offensichtlich einen Bedarf an extrem günstigen Wohnungen, auch wenn diese einen sehr niedrigen Standard haben. Dieser Bedarf wird auch nicht durch das Projekt von Stadtteilleben in der ehemaligen Albert-Schweitzer-Schule befriedigt. Denn dazu sind die dort angepeilten 5,50 €/qm noch viel zu hoch. Bisher ist dem Autor hierzu auch keine dauerhaft funktionierende Lösung bekannt.

Aussicht

Derzeit gibt es Spekulationen auf eine allgemeine Unterbrechung bzw. Stopp der Mietpreissteigerungen.  Niemand weiß es jedoch genau. Wir bleiben dran. Siehe auch im Internet das „Spezial Gentrifizierung"


Informationen und Sichtweisen sind willkommen.

 

Text/Fotos: Klaus Öllerer

Letzte Aktualisierung: 20.10.2014

 

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Limmerstraße 98

Mitglieder der Grünen Jugend (8) besetzten Anfang Juni 2011 das Haus an der Limmerstraße 98 und gründeten später ebenfalls die linksautonome Kampagne Ahoi (1) mit anderen Hausbesetzern. Die Besetzung sollte solange dauern (hier und hier) bis der Besitzer einer Vermietung zugestimmt hätte. Angeboten wurde ein Mietpreis von 350 € mtl. bei Kosten des Eigentümers von 700 € mtl. Für den Eigentümer war die Besetzung äußerst stark belastend und reine Gewalt unter der er und seine Familie stark litten. Der Eigentümer hatte die Absicht dort einen Alterssitz für seine Familie zu errichten und ist aktuell dabei das umzusetzen.

>> Erklärung des Eigentümers v. 19.06.2011
>> Dreistündiges Gespräch der Besetzer mit Eigentümer v. 03.06.2011

>> Bezirksbürgermeisterin verurteilt Besetzung am 22.06.2011

Barbara Knoke wörtlich: "Es war nicht richtig zu besetzen. Es gehört dem Eigentümer. Es war richtig zu räumen."

>> Faktencheck: die Grünen, Hausbesetzungen, Sachbeschädigungen und die Kampagne Ahoi

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Fröbelstr. 6 im NDR-Film "Mieter in Not":

5,66 €/qm sollte Mieter F. ab Januar 2013 an den neuen Eigentümer zahlen. Die Erhöhung war geringer als die allgemeine Inflationsrate. Das und noch viel mehr verschweigt der Film.

Die Mieterhöhung wurde dann als Ausgleich für die Belastungen durch die Sanierungsarbeiten erlassen. So blieb der weit mehr als zehn Jahre gültige Mietpreis von 4,80 €/qm bis zum Auszug Ende Mai 2013 erhalten.

>> NDR-Film "Mieter in Not" - ein Faktencheck